Welche Rechte haben Mieter, wenn im Winter die Heizung ausfällt?

Wie warm muss eine Wohnung sein?
 

Für die deutsche Rechtsprechung ist die Lage meist eindeutig: Wohnungen und Häuser müssen tagsüber eine Temperatur zwischen 20 und 22 Grad Celsius erreichen können, in der Nacht sollten es immer noch 18 Grad Celsius werden. Im Winter lassen sich solche Werte natürlich nur mittels Heizung erreichen.

Haben Sie das Gefühl, dass es in Ihrem Zuhause kälter ist als sonst, trotz voll aufgedrehter Heizkörper, sollten Sie zunächst, die Heizkörper anfassen und eine Temperaturmessung vornehmen. Auch sollten Sie sicherstellen, dass nicht andere Mängel oder falsches Lüften für den Temperaturabfall verantwortlich sind.

Wie gehe ich vor, wenn die Heizung ausfällt?
 

Haben Sie den Mangel festgestellt, informieren Sie am besten umgehend den Vermieter. Je nach Schwere des Ausfalls bzw. je nach Außentemperatur können Sie ihm eine angemessene Frist setzen, um den Schaden zu beheben. Bei Minusgraden und Komplettausfall ist sofortiges Handeln seitens des Vermieters erforderlich.

Erst wenn diese Frist ungenutzt verstrichen ist, dürfen Sie selbst ein Fachunternehmen beauftragen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen. Falls Sie dies beabsichtigen, ist es sicher sinnvoll, dies dem Vermieter anzukündigen. Es wird in der Regel empfohlen, Belege zu sammeln, um den Ausfall und die Dauer zu bestätigen. Dies kann beispielsweise durch Zeugen geschehen, die den Ausfall und den Zeitraum bestätigen können. Außerdem ist es ratsam, die Aufforderung zur Reparatur schriftlich zu senden, entweder per Fax oder E-Mail.

Ab wann darf ich als Mieter bei einem Heizungsausfall weniger zahlen?
 

Wenn die Heizung nicht rechtzeitig repariert wird und dadurch eine erhebliche Beeinträchtigung entsteht, können Mieter unter Umständen eine Mietminderung geltend machen. Mietminderungen sind ein deutliches Mittel, um den Vermieter auf Mängel aufmerksam zu machen, falls dieser nicht reagiert.

Allerdings gibt es darüber, wie hoch die Minderung sein darf und wie lang sie dauert, viele Einzelfallentscheidungen verschiedener Gerichte. Ein Komplettausfall bei Minusgraden kann die Wohnung unbewohnbar machen, dann kann die Miete weit über 50 Prozent gemindert werden meist für den gesamten Zeitraum des Ausfalls bis zum Wiederherstellen der Bewohnbarkeit. Eine defekte Heizungsanlage muss in angemessener Zeit beseitigt sein in drei bis vier Tagen. 

Bei moderaten Temperaturen und einem Teilausfall ist der Prozentsatz jedoch wesentlich geringer, auch wenn ebenfalls die gesamte Schadensperiode angesetzt wird.

In jedem Fall sind Mietminderungen nur dann akzeptabel, wenn Sie die umgehende Schadensmeldung bei Ihrem Vermieter vornehmen und das im Idealfall auch beweisen können.

Vorsicht ist auch geboten! Bei unberechtigter oder zu hoher Minderung riskieren Sie die Kündigung. Genaueres findet sich zum Beispiel auf den Internetseiten der Mietervereine oder unter den am Ende dieses Artikels genannten Links.

Was gilt im umgekehrten Fall?
 

Eine kaputte Heizung kann auch für Tropenstimmung mitten im Winter sorgen. Auch das gilt vor dem Gesetz als unzumutbar. Hier sind ebenfalls wieder die oben genannten Temperaturbereiche ausschlaggebend.

Liegt die Heizung konstant darüber, gilt sie als defekt. Damit gelten die gleichen Voraussetzungen wie bei einem vollständigen Ausfall. Zudem ist es möglich, die zusätzlichen Heizkosten auf den Vermieter abzuwälzen. Doch auch hier gilt: Holen Sie sich vorher rechtliche Beratung, sonst bleiben Sie womöglich auf den Kosten sitzen.

Welche Fallen gibt es?
 

Die unbedingte Pflicht des Vermieters in Bezug auf die Funktionstüchtigkeit der Heizung besteht nur für die Heizperiode. Wie lang diese ist, ist nicht umfassend festgelegt. An der Frage, ab und bis wann eine voll funktionierende Heizung bereitzustellen ist, haben sich bereits viele Gerichtsverfahren entzündet.

Einig ist man sich jedoch, dass die Kernmonate des Winters und Herbstes dazugehören. In einigen Fällen, in denen der Heizungsausfall zu extremen Bedingungen führt, können Mieter das Recht haben, vorübergehend anderweitig untergebracht zu werden. Dies kann beispielsweise in den Wintermonaten oder bei besonderen gesundheitlichen Risiken der Fall sein.

Die meisten Mietverträge enthalten einen Absatz zur Heizperiode bzw. zu den Temperaturen, der im Streitfall entscheidend werden kann. Allerdings müssen die Temperaturen und Zeiträume sich an den üblichen Konventionen orientieren.

Zudem sollten Sie im Falle der Selbstbeauftragung eines Handwerkers darauf achten, dass die Kosten im vertretbaren Rahmen bleiben. Aufgrund ihrer schnellen Reaktionszeit verlangen Heizungsnotdienste in der Regel höhere Kosten im Vergleich zu regulären Handwerkern. Der Notdienst ist im Extremfall angebracht, sollte aber nur für die nötigsten Reparaturen verwendet werden. Bei einer unverhältnismäßig hohen Rechnung kann der Vermieter die Zahlung verweigern oder kürzen.

Wie sichert sich der Mieter ab?
 

Geht es um Geld, stehen sich Mieter und Vermieter oft unversöhnlich gegenüber. Fällt die Heizung im Winter aus, ist nicht nur schnelles Handeln gefragt. Sie sollten alle Fakten und Befunde so gut es geht dokumentieren, per Übertragungsprotokoll von E-Mails, mit Zeugen beim Telefonat, mit Videos und Fotos, mit Messtabellen usw.

Beim Thema Mietminderung empfiehlt es sich, nicht eigenmächtig vorzugehen, sondern sich Hilfe und Informationen beim Mieterbund oder bei anderen rechtlich relevanten Organisationen und Personen zu holen. Hier wird Ihnen auch erklärt, was im Streitfall zu tun ist und wie Sie rechtssicher Miete einbehalten.